Правосудие и юриспруденция в России

Эффект Долиной: риски на рынке недвижимости возросли

Дело Долиной Квартирное дело известной эстрадной певицы Ларисы Долиной создает прецедент, который ставит под удар покупателей недвижимости, особенно на вторичке. Добросовестность не гарантирует, ... //  rbcrealty.ru

 

Покупательницей оказалась скромная москвичка, проживавшая в непрестижном спальном районе. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск певицы: сделка недействительна, право собственности признано за Долиной, а возврат покупательнице денег зависит от результатов уголовного дела против мошенников (возбуждено по ч. 4 ст. 159 УК РФ, Долина признана потерпевшей), которым певица передала выручку от продажи.

 

Однако независимо от подоплеки дело создает крайне опасную ситуацию: любой продавец квартиры может сослаться на то, что стал жертвой мошенников, совершил сделку под их влиянием и отдал им все деньги. По данным Центробанка, масштабы мошенничества растут — в третьем квартале 2025 года объем похищенных средств вырос почти на 30%, до 8,2 млрд руб. Суд сможет признать продажу квартиры, особенно единственной у гражданина, недействительной и если продавец — человек пожилой, социально незащищенный и легко внушаемый. Не придется доказывать даже временную неадекватность продавца (п. 1 ст. 177 ГК РФ) — в деле Долиной суд счел применение этой нормы избыточным. Покупателю доказать свою добросовестность будет крайне трудно, особенно если квартира продавалась срочно и по сниженной цене. Покупатель рискует лишиться и квартиры, и денег. Многолетние усилия судов по поиску критериев добросовестности и баланса интересов оказались сведены на нет, а риски достигли критических масштабов.

Дело Долиной поставило даже не перед дилеммой, кого защищать — собственника или добросовестного приобретателя, — а перед пропастью: оспаривание сделок и возврат квартир продавцам подрывает рынок недвижимости, а запрет оспаривания рискует обернуться ростом мошенничества, лишающего граждан крыши над головой. Проверка сделок нотариусами и повышение их ответственности тоже не спасет — компенсационных фондов нотариата для выплат всем пострадавшим не хватит, и нотариусы будут блокировать многие сделки из-за боязни ошибиться.

 

Суд в Благовещенске не вернул обманутой мошенниками пенсионерке квартиру

Несмотря на признание пенсионерки потерпевшей по уголовному делу, суд не нашел оснований для изъятия квартиры у новой владелицы //  rbcrealty.ru

 

Сделка под влиянием обмана: как изменить подход к спорам о недвижимости

Рост числа мошеннических схем с недвижимостью, в которых продавцов убеждают действовать под легендой спецслужб , сформировал рисковую судебную практику для добросовестных покупателей. Даже при ... //  rbcrealty.ru

 

В МВД назвали число квартир, похищенных телефонными мошенниками

Больше всего жилья телефонные мошенники похитили в двух столицах. В Санкт-Петербурге — 70 квартир за два последних года, а в Москве — 75 только за 2025 год //  rbcrealty.ru

 

Схема с реализацией жилья под влиянием телефонных мошенников присуща крупным городам, где наиболее высока стоимость недвижимости, сообщил Филиппов. Например, в Москве только за уже завершившуюся часть 2025 года по такой схеме было продано 75 квартир.

Кроме того, за два последних года по такой схеме было реализовано:

70 квартир — в Санкт-Петербурге;
38 квартир — в Подмосковье;
34 квартиры — в Новосибирской области;
22 квартиры — в Челябинской области.

 

«После реализации 251 квартиры было подано 90 исков в суд», — сказал Филиппов. Из этих заявлений 55 еще не рассмотрены, по 20 право собственности на жилье оставлено за покупателями, а по 14 — за продавцами.

Политика гражданских судов идет по трем направлениям, уточнил он:

в 41% случаев сделка признается недействительной, а покупатель квартиры, являющийся добросовестным, остается и без денег, и без квартиры;
в 39% случаев сделка также признается недействительной, но применяется двухсторонняя реституция (когда каждая сторона сделки возвращает второй то, что получила);
в 20% случаев бывшему собственнику в исковых требованиях отказывают, считая, что жертва сама ответственна за свои действия. Сделку признают совершенной, а квартиру оставляют за добросовестным покупателем.

 

Третья группа ситуаций — когда риелтор видит признаки мошенничества и пытается его предотвратить, однако собственник все равно настаивает на продаже жилья. И рано или поздно находится посредник, который поможет осуществить такую сделку. Если в последующем такой продавец обратится за признанием сделки недействительной, ему может быть отказано.

 

Похитители новоселья

Адекватного решения проблемы недействительных сделок с недвижимостью пока так никто и не предложил. Единственное, что советуют покупателям, — проверять под лупой все намерения и личность продавца //  monocle.ru

 

По словам Екатерины Векшиной, президента Гильдии риелторов Москвы, риелторы в столице проинформированы и теперь следят за поведением пожилых клиентов. Если продавец ведет себя подозрительно, то риелторы оставляют заявку на сайте Гильдии. Затем продавцам наносят визиты силовики. Сегодня в день поступает от трех до пяти таких заявок от агентств недвижимости.

Но, добавляет Вера Дробова, пока что единого механизма, который позволит покупателю обезопасить себя от таких схем, не существует. «Лучше просто не приобретать жилье, где единственным собственником является пожилой человек», ― комментирует специалист. По ее словам, сегодня ни видеофиксация, ни оформление сделки у нотариуса, ни освидетельствование психиатром, ни даже свидетели, присутствующие на сделке, ― ничто не может защитить сделку от оспаривания. «Защита от подобных схем, как при любой сделке с недвижимостью, требует комплексного подхода — от тщательной проверки документов, до готовности к судебному спору», ― добавляет риелтор.

 

Теперь продавцов заставляют подписывать у нотариуса бумаги о том, что деньги не будут переводиться мошенникам или «правоохранительным органам»

 

Справки не помогут

На днях в Госдуме создали рабочую группу для разработки поправок к закону с целью защитить добросовестных покупателей. Потребуется внесение изменений в Гражданский кодекс РФ (на момент подготовки этого материала изменения еще не были внесены, но это должно было произойти буквально со дня на день). По замыслу законотворцев, поправки установят безусловный отказ в истребовании имущества у добросовестного приобретателя, если оно было куплено у лица, которое являлось законным собственником, получило полный расчет и не было введено в заблуждение относительно характера сделки самим покупателем.

Сейчас обсуждаются несколько шагов, которые установят дополнительную защиту сделки от мошенников:

Период охлаждения (по примеру банков). Предполагается, что в течение 10 дней после подписания договора пожилой человек может передумать. После этого срока сделка необратима.
Страхование сделок. Если суд отменит договор, покупатель не теряет все. Деньги возвращает страховая компания.
Справка о безопасности от правоохранительных органов, что сделка не проходит под давлением мошенников.

Кроме того, законодатели обсуждают практику, при которой деньги после регистрации права собственности не отдаются сразу продавцу, а хранятся на специальном счете в банке в течение 3‒6 месяцев. Таким образом, мошенники не смогут получить деньги и появится дополнительное время для утрясания возможных претензий.