Что хуже в Датском королевстве?

Stillet>Так и я о том же. А какая истерика в СМИ поднялась по этому поводу... Сформировали общественное мнение и власти были вынуждены пойти на попятный, хотя с точки зрения закона были абсолютно правы.[»]

Опять же, не в курсе как в России, но у нас на Украине (в частности - в Киеве) многим хорошим проектам поперек горла отсутствие нормального законодательства (то есть наличие старого советского ЖилКодекса). Например, надо реконсруировать некий район с хрошим местоположением. Сам район - гадкий до невозможности (хрущевки это по сравнению с такой "архитектурой" еще вершина искусства). Так с владельцами приватизированных квартир договориться было бы очень легко - владельцы живут пару лет в галимых общагах а потом получают новое высококлассное жилье в том же районе с площадью в 1,5 раза больше - и все довольны (99% были бы согласны). А жмотов неприватизировавших - нечего и спрашивать.
Так нет, по действующему Закону нельзы договариваться о подобном "обмене", надо дать всем жилье в соответствии с нормами - и прописывают "хитрожопые" всех родственников до седьмого колена в свою хатынку - как следствие проект становится совершенно нерентабельным....

Iltg>Так нет, по действующему Закону нельзы договариваться о подобном "обмене", надо дать всем жилье в соответствии с нормами - и прописывают "хитрожопые" всех родственников до седьмого колена в свою хатынку - как следствие проект становится совершенно нерентабельным....[»]

Ну, прям, как в Америке... А то тут несколько заокеанских товарищей рассказывали, что в Москве - от жильцов избавиться (слово-то какое! знатока юриспруденции видно издалека) - раз плюнуть.

>>Покупатель не обязан по закону проверять все эти дела (если я не прав, покажите обратное). Закон разрешает ему верить продавцу на слово.
Инкогнито>Он откровенный идиот, если это не проверит.
Ну, идиот, не идиот - обстоятельства могут быть разными.

Инкогнито>на самом деле, ситуация не очень реалистичная.
Не знаю. По моей логике, если она приводится в учебнике, который переиздавался пару раз за 15 лет, то наверное, все же возможная.

Инкогнито>см выше. юристы, которые занимаются сделками, связанными с недвижимостью прекрасно знают где и как смотреть.
Вы полагаете человек, если он юрист, не может ошибиться?
Кстати, я предполагаю, что страховки может и не быть. Ее, как и стоимости имущества юриста, может не хватить, чтобы покрыть потери клиента. Такие случаи тоже упоминаются.

>>Вспомните о пересмотрах дел.
Инкогнито>что конкретно надо вспомнить? что бывают пересмотры?
Ну, привет... Да то же дело Лукаса. Раз до Верховного суда дошло, значит разные суды принимали разные решения.


Инкогнито>Конечно, и второе бывает (люди они и есть люди, даже судьи), но ваши примеры не доказывают судебного произвола.[»]
Я, конечно, не дохожу до обзывания этого порядка произволом (но в прессе такое можно встретить), я просто говорю, что судьи - тоже люди, и их решения (откровенно) субъективны. Это значит, что по одному и тому же делу два разных судьи могут принять два прямо противоположных решения. (Один постановил выплатить гр. Лукасу компенсацию, а другой - не выплачивать).

И оба решения могут оказаться законными (не одновременно, конечно).

ED>Нет. Я не это имел ввиду. Подробности ниже.
Mishka>>Не очень понял ситуацию - когда такое возникает, если на момент были выполнены все юридические формальности

Спасибо.

ED>Я писал - ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ юридические формальности. Теперь объясняю ситуацию (применительно к России, если в США иначе, то укажите. Мне эти различия особенно интересны):

Я понимаю, но обязательным условием является законность сделки.

ED>Существует правовой акт, где указаны ВСЕ процедуры, которые продавец дома ОБЯЗАН выполнить. Например, получить справку из Бюро технической инвентаризации, где Бюро подтверждает, что дом соответствует всем нормам (поэтому мне не надо знать эти нормы, если что не так – справку не дадут, там специалисты сидят). Справки об отсутствии задолженностей, связанных с домом. Предоставить документы на приобретение дома. Ещё кучу справок и согласований. Без всех этих документов сделку просто не зарегистрируют.


Есть такие процедуры. Но есть и оговорка - узнать про последние дополнения закона. Если Вы настолько хорошо можете это проконтролировать, то хорошо. Иначе адвокат.

ED>Существует правовой акт, где указаны ВСЕ процедуры, которые покупатель дома ОБЯЗАН выполнить.

Да, есть. И покупатель и продавец. Но в разных штатах они разные. И даже есть разница в муниципалитетах. Чтобы было понятнее пример из моего опыта. В Пенсильвании, если женатый человек покупает дом, то владельцем дома автоматически являются оба супруга. Этот закон был принят давно, согласно истории, это было достижение женщин в борьбе против мужчин, когда последние покупли дома своим любовницам. Причем сказано, даже, если подписи второго супруга нет - это не важно будет рассматриваться как-будто есть. Но подписи должны быть по закону. Причем, даже, если одна сторона напишит, что отказывается, то это не действует вроде, т.к. может предъявить претензии позже и по этому закону их примут к рассмотрению незмедлительно. Т.е., если муж или жена заключили каким-то образом так, что второй супруг не знал и подпись не поставил, то сделка сделана с нарушением закона, но признается не незаконность сделки целиком, а незаконность сделки одним супругом (и этот один супруг может быть наказан) и второй супруг тут же извещается о недвижимости. Я был очень удивлен этим фактом и долго беседовал с моим адвокатом. Но это только в Пенсильвании. Есть и другой закон, но он для банкиров. У нас нельзя предоставить mortgage (это заем на дом - просто обозначается специальным словом, а не общим -loan, т.е. он тоже loan, но специальный) и запретить выплачивать большие суммы, чем расчитано - типа, чтобы банк получил все проценты. Я, например, выплачиваю немного больше и это немного сокращает время моего займа на 7 лет и выплату процентов банку на 40,000. Когда я покупал дом, Чейз Манхэтэн прислал договор без такого пункта. Я немного расстроился и показал адвокату, на что он заявил, что не надо беспокоится - законодательство Пенсильвании покрывает это, но исправить не составляет труда. При мне позвонил в Банк и сказал - Нет clause о ранней выплате, а мы в Пенсильвании. На том конце даже не переспрашивали и через минуту у лежало новое соглашение, переданное по факсу.

ED>Не надо быть специалистом в юриспруденции, чтобы прочитать и выполнить требования этих актов. Более того, обязательным является нотариальное оформление сделки, а нотариус (юрист-профессионал) обязан разъяснить участникам сделки все необходимые действия. И проверить их выполнение.

Не надо, но у нас всегда есть clause - говернается законами штата и местными. Что означает, что заключенный договор не должен противоречить местным законам. Эту часть тоже возлагают на заключающих.

ED>При выполнении ВСЕХ НЕОБХОДИМЫХ действий сделка будет оформлена и ничего сверх того участники сделки делать не обязаны. (Но могут, если хотят).
ED>После этого возможны варианты:

Видите, Эд, тут у нас разногласия небольшие - когда здесь говорят, что выполнить все необходимые действия, то и подразумевают, как часть процедуры - соответствие закону.

ED>--Дом продавался несколько раз и где-то на ранних этапах произошло нарушение закона.
ED>--БТИ (к примеру) не заметило нарушения обязательных норм и выдало справку об отсутствии нарушений.
ED>Это дело обнаруживается и последнюю сделку признают незаконной. Хотя последний продавец и последний покупатель честно, добросовестно выполнили ВСЕ ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ процедуры.
ED>Дом у последнего покупателя отберут? Кто ему деньги вернёт?

Есть давность. После нее точно не отберут. Про остальное смогу спросить, когда я увижу адвоката - только это не скоро, поскольку час стоит 200 тугриков, то я к нему без нужды не обращаюсь. Если пойду помогать за деньги в другую адвокатскую конторы, то спрошу там. Но не думаю, что в течении года могут просто так передать одну собственность много раз. Для этого надо выполнить слишком много условий.

ED>Дурость ведь законом не преследуется. (А не мешало бы).

Я согласен. Но закон не регулирует до последнего винтика. Он регулирует основные положения в общем виде, а детали оставляет на договор.

ED>Вы меня не путайте, а то я Вам расскажу, что у нас самолёт считается недвижимостью.

Это только если у него украли колеса и мотор.

ED>Качество уже начинают учитывать.

Это хорошо. Мамонтенок имел имено это в огромной степени, когда делал свое высказывание.

[»]



Иве.

Выселить могут с компенсацией - Вы правы. Только Вы не учли, что любой проект, даже жизненно важный для города, проходит публичную стадию - втихаря не делают. Вот здесь и можно ему противодействовать.

Если в России можно организовать движение протеста и оно может остановить дурацкие проекты, то это очень здорово. Кстати, в США, если муниципалитет решил снести landmark, то его шансы на успех практически равны 0.

Mishka>>обязательным условием является законность сделки.
ED>Условием чего?

завершением сделки.

Mishka>>когда здесь говорят, что выполнить все необходимые действия, то и подразумевают, как часть процедуры - соответствие закону.
ED>Не понял? Может у нас нестыковка в терминах? Необходимые действия это действия, которые необходимо выполнить для СОВЕРШЕНИЯ сделки с недвижимостью.


Я тоже так думаю - в смысле нестыковки. Просто там в конце списка есть дописочка - про текущие законы и соответствие им - в более завуалированном виде, но есть.

ED>Ваши же слова я пока понимаю так: чтобы сделка соответствовала закону необходимо её соответствие закону.

Нет, процедура со списком - она содержит ссылку на проверку соответствия.

Mishka>>Это только если у него украли колеса и мотор.
ED>Если бы. Вполне летающие и эксплуатируемые самолёты.[»]

Это я "шутю" так - чтобы превратить самолет в "недвижимость".

Iltg>>Так нет, по действующему Закону нельзы договариваться о подобном "обмене", надо дать всем жилье в соответствии с нормами - и прописывают "хитрожопые" всех родственников до седьмого колена в свою хатынку - как следствие проект становится совершенно нерентабельным....
TEvg>И правильно "хитрожопые" делают. Полностью поддерживаю их действия. Нечего протягивать лапы к чужому жилью строителям борделей с многоэтажными автостоянками.[»]

конечно, лучше всем жить в вонючих разваливающихся хрущобах с клопами, тараканами и прочими "удобствами"

Инкогнито>>Третье лицо может свои права "опубликовать", наложив lien на недвижимость (т.е., зарегистрировав их в графстве в оффисе, где регистрируются дела связанные с продажей недвижимости)--тогда, другое дело.
ED> Переведите. [»]

в каждом графстве есть регистр (обычно, комната с большими шкафами), где регистрируются все сделки связанные с землёй. где любой может придти и посмотреть--вот участок, вот его адрес, вот владелец, вот цепочка владельцев за последние 300 лет, и т.д. (может, сейчас электронно делают, но думаю в большинстве мест--именно так ещё).

обычно этот регистр находится в здании суда--как раз что бы судьям было легче накладывать ограничения на продажу (liens). если они (ограничения) есть, то они там же и регистрируются, и сразу можно проверить--вот участок, есть ли liens на него.

Земля вообще в английском понимании очень важная штука, так как богатство измерялось именно землёй многие века, так что все схемы, связанные с продажей и передачей интересов связанных с землёй хорошо проработаны.

в нашей ситуации, У мог наложить lien на участок из 100 акров--то есть, или Х не смог бы его продать, или, если бы и продал, то тому кто об этой lien знает. А вот тогда, Z может пенять только на себя, и все остальные покупатели тоже. Раз У этого не сделал, то никто не подозревал о том, что у него есть договор с Х. Поэтому У остаётся у разбитого корыта, а не покупатели.